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KarmaKOMA |
-- Antani plus --
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[INFO] Svolta sulla portabilità mutuo...
Bene apro un post che ai + non fregherà una mazza ma a coloro che si trovano genitori con mutuo (e ipoteca!!!) la cosa potrebbe interessare eccome.
I mutui...fondamentalmente li dividiamo in 2 categorie:
1)Tasso variabile.
2)Tasso fisso.
In entrambi i casi il 100% non esiste (si fermano all'80%). Il 100% fittizio include un 20% di copertura assicurativa (a carico cliente), quindi armatevi di apzienza se volete allacciarne uno e arrivate al 20% del valore dell'immobile da liquidare altrimenti la cosa risulta scoveniente.
Procediamo:
Tali tassi in entrambi i casi sono soggetti a un ulteriore tasso che si chiama spread e indica un margine ulteriore di guadagno che la banca si tiene (Aliquota di guadagno sul tasso di riferimento che prende in esame la quota capitale erogata)...lo spread in teoria ha margini di trattabilità (o per lo meno dopo il decreto ci si può giocare su e molte banche lo fanno positivamente: vedi es. ing. direct!).
I tassi di rifierimento interbancari sono 2:
L'EURIBOR è il tasso di riferimento per mutui variabili
L'IRS che è il tasso di riferimento per mutui fissi (L'ex TAEG=Tasso annuo effettivo globale)
Di questi sto cercando di creare uno storico di 15 anni (i dati ci sono ma c'è da diventare scemi X_X)
I tassi vengono calcolati quotidianamente dalla BCE (Nel caso dell'area EURO): L'europa li calcola ogni giorno (EURIBOR e IRS) e variano in riferimento alla durata del prestito che viene chiesto. Naturalmente il tasso fisso permette di calcolare da subito la rata costante per il periodo costante di pagamento (es 15 anni a x euro al mese). In tale caso il tasso fisso risulta sempre lievemente maggiore del variabile in termini di costo del finanziamento.
Il tasso variabile anche se calcolato quotidianamente, per le classi di finaziamento (1 anno 10 anni 15 anni 30 anni e così via...) viene applicato al mutuo erogato in base al contratto scelto (Es. si decide un tasso variabile a 3 mesi=ogni 3 mesi la banca adegua i tassi che magari sono scesi o saliti)
Il calcolo degli interessi si fanno secondo il metodo chiamato "Ammortamento alla francese"....es. Un tasso fisso del 5% su 100.000 euro non vale 5000 euro di capitale ma si calcola con al seguente formuletta:
Partiamo dal calcolo della rata. Essa si ottiene così:
(C x (1 + TA / PA)^(PA x A)) x (TA / PA) / (((1 + TA / PA)^(PA x A)) -1)
dove:
* x= Il per della moltiplicazione ( )
* C = Capitale (importo del finanziamento)
* TA = Tasso annuo del finanziamento espresso in decimali (0,05 per scrivere 5%)
* PA = Periodi annui, cioè il numero di rate che si pagano nell'anno (per esempio indicare 12 se il pagamento è mensile)
A = Numero di anni previsti complessivamente per il rimborso
Il tutto è realizzabile con la funzione RATA di excel.
Detto ciò cosa ha di particolare l'ammortamento alla francese?? che ogni rata è composta dalla prima all'ultima di una parte di interessi pagati (Progressivi decrescenti) e una parte di quota capitale liquidata (progressiva e crescente).
Quindi ora grazie all'accorda ABI raggiunto venerdì scorso e al decreto Bersani del 2 febbraio conti alla mano possiamo verificare se risparmiare o meno con un mutuo già acceso. come? calcolatevi la quota capitale pagata fino ad oggi sul mutuo e su quella verra quindi applicata la nuova condizione per la portabilità...es. semplice...
Compro casa 3 anni fa di 130.000 di valore. 30.000 subito il resto in mutuo.
Capitale restituito: 100.000,00 (su 15 anni)
Interessi corrisposti: 41.968,21 (5.07 di IRS)
Totale: 141.968,21
mettiamo che pago 3 anni
perciò:
a fronte di una rata di 788,71 euro per 36 mesi ottengo: 27.604 euro pagati. Tale cifra al 36° mese è così composta:
quota capitale pagata: 14.163,02
quota interessi pagata: 13.441,83
perciò mi restano da pagare
interessi: 28.526,38
quota capitale residua: 85.836,98
Mettiamo che decido di passare a 10 anni con un tasso anche analogo (perchè ho avuto un aumento di stipendio) ma la banca in cui sono non mi permette di farlo...attuo la portabilità su un altro istituto. e quindi la nuova rata da pagare diventa 925,60 euro al mese e un totale di interessi di € 25.236,34...beh avete risparmiato (28.526,38-25.236,34)=3290 euro...quasi il 2.5% del valore dell'immobile!!!
Immaginate a questo punto che passiate a un tasso addirittura più favorevole...e beh il risparmio si somma!
Unica nota aperta resta la spesa notarile: voi fisicamente spegnete un mutuo e ne allacciate un altro, e lo stesso accade per l'ipoteca che la banca richiede sull'immobile. Che dire...alcuni si stanno a deguando (IWBANK e ING), altri meno...la spesa di surroga si attesta cmq sui 600/700 euro...pare cmq che venerdì l?ABI abbia rilasciato delle raccomandazioni riassumibili qui: http://mutuochiaro.blogspot.com/...Insomma, meditate gente, meditate!!
Nota a parte per il tasso misto: sono mutui che permettono la reversibilità dei tassi in "fieri", il calcolo qui diventa difficile poichè spesso prevedono penali di scambio della modalità dei tassi perciò occhio!
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"SeQuAlCoSaMiVaStOrToLoRaDdRiZzOaCaLcIiNcUlo".
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“Datemi il controllo sul denaro di una nazione e non mi preoccuperò di chi ne fa le leggi”. [Barone M.A. Rothschild]
"Life isn't like a bowl of cherries or peaches, it's more like a jar of Jalapenos: what you do today, might burn your ass tomorrow...!?! "
Last edited by KarmaKOMA on 26-11-2007 at 17:11
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